¿QUÉ SON LOS CONDOMINIOS RURALES?





Muchos terrenos en zonas no urbanas se venden como parte de un "condominio" sin serlo realmente por ley.



Es cada vez más común ver que se promocionan e incluso venden parcelas en zonas no urbanas como parte de “condominios”. No obstante, es fundamental tener en consideración que este tipo de terrenos, conocidos como “parcelas de agrado”, no corresponden desde un punto de vista jurídico al tipo de condominio regulado por la ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria, del año 1997....






¿Qué es la ley de copropiedad inmobiliaria?


La ley de copropiedad inmobiliaria aborda a los denominados condominios que se integran por inmuebles separados como unidades y los regula desde el régimen especial de propiedad inmobiliaria; sobre estas unidades es posible constituir dominio exclusivo de distintos dueños, dándose la posibilidad de que uno o más bienes puedan mantenerse en dominio común de todos ellos. De acuerdo con esta ley, y por lo tanto susceptibles a acogerse a ella, los principales tipos de condominios son los siguientes: Viviendas.

  • - Oficinas.
  • - Locales comerciales.
  • - Bodegas.
  • - Estacionamientos.
  • - Recintos industriales.
  • - Sitios urbanos.

  • Esta materia era antiguamente regulada por la ley 6.071 del año 1937, también conocida como la ley de pisos. Es considerada como uno de los avances legislativos más importantes de la época en cuanto a la regulación urbanística, puesto que ahí se establecieron cláusulas específicas con respecto al régimen de propiedad entre distintos propietarios de un mismo inmueble, normalmente construido en altura. En resumen, se le pudo conceder carácter de dueño exclusivo de un piso o departamento al propietario en cuestión.

Uno de los aspectos más importantes es que con esta normativa se pudo establecer un régimen administrativo para las áreas comunes de estas construcciones en altura con diversos propietarios. Sin embargo, se produjo un vacío que tardaría varias décadas en ostentar su relevancia: en esta ley no se reguló la convivencia entre parcelas no urbanas o agrícolas cuyo conjunto es autodenominado como condominio.


¿Qué ley aborda a los condominios rurales?


Algunos de los puntos más importantes del reglamento de copropiedad para condominios son los siguientes:


- Entes administrativos con derechos y deberes regulados por ley.

Tanto para el administrador del condominio como para el comité de administración y la junta de copropietarios: sus derechos y obligaciones están claramente definidos, sin ambigüedades.

- Herramientas legales para solucionar controversias entre copropietarios y administradores. Ya sea por conflictos entre los mismos copropietarios o entre estos últimos y la administración, la ley de copropiedad indica procedimientos sencillos que pueden ejecutarse en los juzgados de policía local o tramitarse en municipalidades, sin necesidad de abogados.

- Cobro de gastos comunes simple, transparente y fácil. Con esta ley se le concede carácter de título ejecutivo a la minuta, o a la cuenta que presenta el administrador del condominio, de cobro de gastos comunes firmada por él. Gracias a esto es posible cobrar los gastos comunes mediante un proceso más expedito del que se tendría que realizar en ausencia de esta ley.

- Garantía real a la posibilidad de que la comunidad cobre deudas. Así, cuando compren un inmueble dentro del condominio nuevos propietarios, las deudas de arrastre asignadas a la propiedad pueden ser cobradas. Incluso, se pueden suspender servicios como el de electricidad a deudores morosos que se resistan a ponerse al día.


¿Cómo se pueden organizar o regular los condominios rurales?


En cuanto a las parcelas de agrado en áreas no urbanas, pese a no estar acogidas por la ley de copropiedad inmobiliaria, no hay impedimentos de que los copropietarios pacten de forma voluntaria normas de convivencias, que se desarrollen instancias de administración análogas a las de la ley y que otorguen facilidades para cobrar los gastos comunes que decidan dictar como comunidad.


El único problema es que el estatuto encargado de regular la convivencia, como un área de administración, es dictado por el primer propietario del condominio de agrado emplazado fuera del área urbana, y como tal es susceptible de arbitrariedad y errores. Los nuevos propietarios que vayan llegando a la comunidad pueden incorporarse al estatuto agregando “reglamentos de uso” al contrato de compraventa o bien aceptando en estos mismos contratos las cláusulas que se requieran.


Por lo tanto, se aconseja prestar particular atención a estos puntos al momento de adquirir una parcela de agrado en territorios no urbanos, averiguando de forma oportuna quién administra el condominio y cómo lo hace, quién dirime los malos entendidos y controversias entre vecinos, de qué forma se cobran los gastos comunes y con qué herramientas legales cuenta la comunidad y la administración para ejecutar cobros a deudores morosos.


Fuente: https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/que-son-los-condominios-rurales/